Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 15 juillet 2022, 19/000551
ARRÊT No22/386MD R.G : No RG 19/00055 - No Portalis DBWB-V-B7D-FDO6 [A][B] C/ [H] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRET DU 15 JUILLET 2022 Chambre civile TI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT-PIERRE en date du 17 SEPTEMBRE 2018 suivant déclaration d'appel en date du 14 JANVIER 2019 rg no 17/000557 APPELANTS : Madame [O] [N] [A] épouse [B][Adresse 2][Localité 5] Représentant : Me Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/000424 du 04/02/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) Monsieur [I] [E] [U] [B][Adresse 2][Localité 5] Représentant : Me Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/000425 du 04/02/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉ : Monsieur [P] [H][Adresse 1][Localité 3] (HAUT-RHIN) Représentant : Me Brigitte MAURO de la SELARL BRIGITTE MAURO - BÉATRICE FONTAINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Clôture: 28 avril 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Mai 2022 devant Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 24 juin 2022. Le délibéré a été prorogé au 15 Juillet 2022. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Président : Monsieur Martin DELAGE, Président de chambreConseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambreConseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambreQui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 15 Juillet 2022. * * *EXPOSE DE LA PROCEDURE 1. Aux termes d'un acte reçu par Maître [T] [G], notaire à [Localité 6], en date du 11 juillet 2012, Monsieur [P] [H] est propriétaire d'une parcelle de terrain à bâtir située au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 5]. 2. Monsieur [H] a autorisé Monsieur [I] [B] à entreprendre toutes les démarches relatives à l'acquisition, et à la construction d'une maison individuelle sur cette parcelle. 3. Monsieur [H] a acheté ce fonds afin de permettre à sa fille, Madame [O] [N] [A] épouse [B], et son gendre Monsieur [I] [E] [U] [B], d'y faire construire leur résidence principale avant qu'il leur en soit fait donation, en contrepartie du remboursement progressif du prêt immobilier contracté par Monsieur [H]. 4. Suivant exploit de Maître [V] [Z], huissier de Justice, en date du 04 juillet 2017, Monsieur [P] [H] a attrait les époux [B] devant le tribunal d'instance de SAINT-PIERRE afin de faire valoir l'occupation sans droit ni titre des époux [B] et solliciter tant la libération des lieux que le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 000 €. 5. Par jugement en date du 17 septembre 2018, le Tribunal d'instance de SAINT-PIERRE a : - Écarté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par les époux [B] ; - Déclaré recevable l'action aux fins de résiliation de bail introduite par M. [P] [H]; - Prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre, d'une part, M. [P] [H] et, d'autre part, M. [I] [B] et Mme [O] [A] épouse [B] relatif au logement situé [Adresse 2], avec effet à ce jour ; - Ordonné en conséquence à M. [I] [B] et Mme [O] [A] épouse [B] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; - Dit qu'à défaut pour M. [I] [B] et Madame [A] épouse [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [P] [H] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique dans le respect des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - Dit que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; - Condamne M. [I] [B] et Mme [O] [A] épouse [B] à payer à M. [P] [H] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 800 €, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise ; - Condamne in solidum M. [I] [B] et Mme [O] [A] épouse [B] aux dépens de l'instance. 6. Les époux [B] ont interjeté appel de cette décision le 14 janvier 2019. 7. Avant dire droit, la Cour a ordonné une mesure de médiation, et confié cette mesure au centre de médiation des barreaux et solutions amiables, maison de l'avocat et du droit, [Adresse 4]. 8. A la suite de cette médiation, les époux [B] demandent à la Cour de bien vouloir :INFIRMER le jugement du Tribunal d'instance de SAINT-PIERRE en date du 17 septembre 2018, en ce qu'il a écarté l'exception de nullité de l'assignation, déclaré recevable l'action aux fins de résiliation de bail de Monsieur [P] [H] et ordonné l'expulsion des époux [B] ;En conséquence, statuant à nouveau,A titre liminaire :PRONONCER la nullité de l'acte introductif d'instance de Monsieur [P] [H], en date du 04 juillet 2017 et DEBOUTER Monsieur [P] [H] de l'ensemble de ses demandes ;A titre principalHOMOLOGUER les points d"accord tels qu'ils ont été trouvés en médiation à savoir :Les parties se sont réunies en médiation et ont trouvé des points d'accord qu'il convient d'homologuer :Dans le cadre d'une location-accession, les époux [B] verseront à Monsieur [H] un loyer mensuel de 1 000 € qui constituera une épargne sur l'achat de la maison d'une valeur de 380 000 €. Une fois le capital totalement versé, les époux [B] deviendraient propriétaires.En cas de décès avant règlement total de la valeur de la maison, pour en devenir propriétaires, les époux [B] devront verser aux 2 autres enfants de Monsieur [H] les 2/3 du solde restant dû, toujours sous forme de loyer.Si les époux [B] devaient être en retard dans le règlement de 2 loyers, ils s'engagent à quitter leur logement dans un délai de 90 jours après un commandement de payer, resté sans effet. Dans un délai maximal de 180 jours à compter de leur départ, Monsieur [H] reversera aux époux [B] les sommes épargnées par eux au titre des loyers qu'ils auront versés.Un contrat de location-accession signé par Monsieur [H] et les époux [B] sera établi par un notaire. Un état des lieux sera réalisé par un huissier de justice et joint au contrat de location-accession. Les frais d'actes seront pris en charge pour moitié par chacune des parties.A titre subsidiaire, sur le droit d'occupation :ORDONNER la poursuite du contrat de location des époux [B] s'agissant uniquement du terrain situé au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 5], et ainsi sans considération des constructions, en contrepartie d'un loyer mensuel d'un montant de 100 € à verser à Monsieur [H] ;JUGER que le bail arrivera à expiration, à compter du remboursement intégral du prêt immobilier de Monsieur [H] en lien avec l'acquisition du terrain ;A titre infiniment subsidiaire, si la libération des lieux est ordonnée:ATTRIBUER la propriété des constructions édifiées sur le terrain situé au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 5], au profit des époux [B] ;CONDAMNER Monsieur [H] à verser aux époux [B] une somme de 190 000 € en remboursement des constructions édifiées ;AUTORISER les époux [B] à opposer à Monsieur [H] un droit de rétention sur les constructions jusqu'à complet paiement de la somme de 190 000 € ;FIXER l'indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 100 €, en l'absence de l'évaluation d'un Expert, à compter de la décision à intervenir ; ACCORDER un délai de 06 mois aux époux [B] pour quitter les lieux à l'issue de l'exercice du droit de rétention ;En toute hypothèse :CONDAMNER Monsieur [P] [H] aux entiers dépens, outre les frais relatifs à l'estimation de l'office notarial à hauteur de 280 € ;Faisant application des articles 35 et 37 de la loi 11o 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,CONDAMNER Monsieur [P] [H] â payer à la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE une somme de 4 000 € (QUATRE MILLE EUROS) au titre des frais de défense. 9. Monsieur [P] [H] demande à la Cour de :- DEBOUTER Monsieur [I] [B] et Madame [O] [A] épouse [B] de leur demande d'homologation de points d'accord. - CONSTATER que Madame [O] [B] née [A] a manqué à son engagement contractuel envers Monsieur [H] et qu'elle ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans sa maison. - EN CONSEQUENCE, CONFIRMER le jugement du Tribunal d'instance de SAINT PIERRE du 17 septembre 2018 en ce qu'il a : - Ordonné en conséquence à M [I] [B] et Mme [O] [A] épouse [B] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement - Dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M [H] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique dans le respect des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution - Dit que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera alors réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution - Condamné M [I] [B] et Mme [O] [A] épouse [B] à payer à M [P] [H] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 800 euros à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires - Rejeté la demande au titre de l'article 700 du CPC - Condamné in solidum M [I] [B] et Mme [O] [A] épouse [B] aux dépens de l'instance Y AJOUTANT : - ASSORTIR la condamnation d'avoir à libérer les lieux d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. - CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [O] [A] épouse [B] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens de l'instance - DEBOUTER Monsieur [I] [B] et Madame [O] [A] épouse [B] de toutes demandes plus amples ou contraires. ****** Vu les conclusions d'appel récapitulatives prises pour Monsieur [I] [B] et Madame [O] [A] épouse [B] déposées et notifiées par RPVA le 22 février 2022, Vu les conclusions No 5 prises pour Monsieur [P] [H], déposées et notifiées par RPVA le 16 mars 2022, ****** Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. MOTIFS DE LA DECISION: SUR LA RECEVABILITE DE L'ASSIGNATION: 10. Monsieur [I] [B] et Madame [O] [A] épouse [B] soutiennent qu'il y aurait lieu de constater la nullité de l'assignation pour vice de forme parce qu'elle ne contiendrait pas «les diligences entreprises en vue de parvenir à la résolution amiable du litige » visées à l'article 56 du code de procédure civile. 11. La Cour relève que dans son assignation Monsieur [H] a expliqué qu'il avait tenté de résoudre à l'amiable son litige, notamment par l'intermédiaire de son avocat, Me [R], dont il a produit les courriers. 12. En application des dispositions de l'article 127 du code de procédure civile, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation. 13. La Cour a ordonné cette mesure de sorte que Monsieur et Madame [B] ne justifient d'aucun grief 14. Ce moyen entre en voie de rejet, la décision sera confirmée sur ce point. SUR LA DEMANDE D'HOMOLOGATION DES POINTS D'ACCORD TROUVES EN MEDIATION: 15. Monsieur [H] a accepté de participer à une mesure de médiation. Il a aussi accepté de renoncer à sa demande d'expulsion si sa fille et son mari signaient avec lui un contrat d'accession à la propriété. S'agissant d'un acte obligatoirement notarié, il avait été convenu que les époux [B] demandent à un notaire de le rédiger. 16. Monsieur et Madame [B] ne justifient pas de cette démarche de sorte qu'aucun accord ne peut aboutir et la cour ne peut donner force exécutoire à un accord de principe dont les modalités n'ont pas été précisées et qui ne pourrait être exécuté. 17. Il ne sera pas fait droit à la demande d'homologation formée par les appelants. SUR LA DEMANDE D'EXPULSION: 18. Dans son assignation du 4 juillet 2017 Monsieur [H] a exposé qu'il avait acquis un terrain à bâtir sur lequel il avait fait construire une maison à l'aide d'un emprunt bancaire et qu'il l'avait mise à la disposition des époux [B] en contrepartie de leur prise en charge de ses mensualités d'emprunt. 19. Il avait fait cela pour aider sa fille adoptive et son gendre qui n'avaient pas la possibilité d'emprunter. Il était officiellement l'emprunteur mais c'étaient eux qui devaient rembourser l'emprunt. Très rapidement le couple ne lui a plus rien versé et Monsieur [H] a été dans l'incapacité de faire face à ses échéances. Son banquier a prononcé la déchéance du terme de son contrat et a exigé le remboursement intégral de son emprunt avec des intérêts et des pénalités. 20. Le tribunal qui a constaté que Monsieur [H] déclarait sans être contredit pas les époux [B] qu'ils ne lui versaient plus rien « depuis plus d'un an » a pu juger au visa de l'article 1353 du code civil que ces derniers ne justifiaient pas du paiement de leurs loyers et qu'il s'agissait d'un manquement grave à leurs obligations contractuelles justifiant la résiliation de leur bail. 21. La décision sera confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion des époux [B]. SUR LA DEMANDE DE DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX: 22. En application de l'article L.4l2-3 du Code des procédures civiles d"exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressées ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 23. Les époux [B] ne justifient d'aucun règlement depuis l'assignation du 4 juillet 2017. Ils ont dès lors bénéficié de larges délais. Leur demande sera rejetée. SUR L'INDEMNISATION DES CONSTRUCTIONS: 24. Monsieur et Madame [B] demandent à titre subsidiaire à être indemnisés de la construction qu'ils ont réalisés sur le terrain. 25. Selon les dispositions de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression des dits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent. 26. Monsieur [H] considère que cette demande est nouvelle et donc irrecevable. 27. En application des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, la demande de Monsieur et Madame [B] apparaît être la conséquence de l'expulsion dont il font l'objet. Cette demande apparaît recevable. 28. Monsieur [H] ne demande pas la suppression des constructions. Il convient dès lors en application du texte susvisé de faire droit à la demande des époux [B] à être indemnisés. 29. Madame [B] soutient qu'elle a effectué pour 34.805,02 euros d'achats pour la construction qu'elle occupe. Elle fournit les justificatifs correspondants. Il sera fait droit à cette demande. Il en est de même pour les plantes évalués à 3 140 euros. Monsieur [H] sera condamné à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 37.945,02 euros. 30. Elle soutient en revanche que 7 010 heures de travail ont été consacrées à la construction entre 2010 à 2019 qu'elle évalue à la somme de 112 762 €. Cette somme n'apparaît cependant pas justifiée, cette demande sera rejetée. En effet, il n'est pas contestable et parfaitement justifié que Monsieur [H] a financé les travaux. Son contrat de construction avec l'entreprise ECRCR du 14 février 2012 a pour objet la construction d'une maison individuelle et il représente un montant de travaux de 190 000,61 € TTC comprenant les missions suivantes : Terrassement Gros-oeuvre Charpente Couverture Second oeuvre Menuiseries intérieures Revêtements de sol et muraux Assainissement Seuls les travaux d'électricité et la pose des menuiseries aluminium ont été exclus de ce marché et confiés à d'autres entreprises. Monsieur [H] justifie ainsi avoir financé le terrain et les travaux réalisés en 2012 et 2013 et avoir versé la somme de 349 999, 20 € (dont 239 440 € pour les travaux) soit la quasi-totalité des 350 000 € de l'emprunt contracté pour son projet immobilier auprès de la Banque BARCLAYS. Cet investissement correspond à l'évaluation du bien réalisé par un notaire en octobre 2019 à la somme de 370 000 euros (pièce adverse Q). Sur les demandes annexes et les dépens: 31. Aucune considération d'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans la présente instance. Monsieur et Madame [B] qui succombent supporteront les dépens. PAR CES MOTIFS: La Cour d'appel de Saint Denis, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions la décision du tribunal d'instance de Saint Pierre en date du 17 septembre 2028, Y ajoutant, Rejette la demande d'homologation des points d'accords trouvés en médiation, Condamne Monsieur [P] [H] à verser à Madame [O] [N] [A] épouse [B] et Monsieur [I] [E] [U] [B] somme de 37.945,02 euros, (trente sept mille neuf cent quarante cinq euros deux centimes), Déboutes les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Madame [O] [N] [A] épouse [B] et Monsieur [I] [E] [U] [B] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT