Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 13 mai 2022, 19/025821
ARRÊT No22/ PC No RG 19/02582 - No Portalis DBWB-V-B7D-FIMT [F]S.C.P. LA SCP DANIELLE ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], PASCAL MICHEL ET BERTRAND MACE C/ S.A. LA SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNIO N, EN ABRÉGÉ "SIDR" RG 1èRE INSTANCE : 17/02009 COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS ARRÊT DU 13 MAI 2022 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 10 juillet 2019 RG no: 17/02009 suivant déclaration d'appel en date du 03 octobre 2019 APPELANTS : Maître Marie Josephe [F][Adresse 2][Localité 5]Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.C.P. LA SCP DANIELLE ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], PASCAL MICHEL ET BERTRAND MACE[Adresse 2][Localité 5]Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEE : S.A. LA SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNIO N, EN ABRÉGÉ "SIDR"[Adresse 1][Localité 5]Représentant : Me Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 26 août 2021. DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Février 2022 devant la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambreConseiller : Madame Magali ISSAD, ConseillèreConseiller : M. Laurent CALBO, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 08 avril 2022 puis prorogée au 13 Mai 2022. Greffier : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 Mai 2022. * * * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 29 décembre 2010, dressé par Maître [U] [F], la SIDR a acquis de Monsieur [Z] [G] [V] et Madame [M] [X], épouse [V], pour la somme de 750.000 € un terrain de 1.281 m² sis [Adresse 6] à [Localité 7], cadastré sous les numéros HC [Cadastre 3], d'une surface de 69 m2 et HC [Cadastre 4], d'une surface de 1.212 m². En 2016, la SIDR a souhaité réaliser sur ce terrain 24 logements locatifs sociaux destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement à la société EMISSOLE. A l'occasion des vérifications préparatoires à l'acte de vente en VEFA, Maître [I] [K], notaire, s'est aperçu que la parcelle HC [Cadastre 3] de 69 m² appartenait toujours au Département de la Réunion. Par actes d'huissier du 18 mai 2017, la SIDR a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis, Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE notaires associés en responsabilité délictuelle au visa de l'ancien article 1382 du code civil. Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a statué en ces termes:- rejette l'exception de prescription ;- déclare en conséquence l'action de la SIDR recevable ;- dit que la SCP « Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, notaires associés » a commis une faute dans l'exercice de sa mission lors de la rédaction de l'acte du 29 décembre 2010 ;- condamne en conséquence la SCP « Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, notaires associés » à payer à la SIDR la somme de 40.398,12 € en réparation du préjudice causé par cette faute ;- condamne la SCP « Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, notaires associés » à payer à la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire- condamne la SCP « Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, notaires associés » aux entiers dépens. Par déclaration du 3 octobre 2019, Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE ont interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance en date du 8 octobre 2019. Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE ont déposé leurs conclusions le 23 décembre 2019. La Société Immobilière du Département de La Réunion (SIDR) a déposé ses conclusions d'intimés le 20 mars 2020. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 août 2021. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 6 mai 2021, Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, Maître [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE demandent à la cour de :- Dire et juger que la SIDR aurait dû s'apercevoir de l'erreur du notaire au moins en 2011 lors de l'établissement de son bilan et de son actif immobilier ;- Ordonner la production par la SIDR de la délibération du 7 novembre 2013 visée comme annexée à l'acte du 23 novembre 2016 ;- Constater qu'il est précisé que la SIDR a bien été informée de la difficulté bien avant le mois d'avril 2016 ;- Dire et juger que dans ces conditions, l'assignation du 18 mai 2017 a été délivrée au-delà de la prescription de 5 ans ;- Infirmer en conséquence le jugement du 10 juillet 2019 en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir de prescription soulevée par les concluantes ;Statuant de nouveau,- Déclarer prescrite l'action de la SIDR ;- La débouter de l'ensemble de ses demandes.Subsidiairement- Si la Cour n'allait pas retenir l'exception de prescription,- Dire et juger que si la propriété des parcelles HC [Cadastre 3] et HC [Cadastre 4] avait bien été transmise à la SIDR par l'acte du 29 décembre 2010, la SIDR aurait bien payé 750 000 € de prix de vente ;- Dire et juger que le seul préjudice qui serait la conséquence du non transfert de la propriété de la parcelle HC [Cadastre 3] est d'avoir dû racheter celle-ci pour le prix de 15 000 € ;- Constater que la valeur de la parcelle HC [Cadastre 3] résulte d'un avis des Domaines à la somme de 15.000€ compte tenu de sa nature et qu'aucune règle proportionnelle ne saurait être appliquée pour cette valeur.- Débouter la SIDR de toutes demandes autres ou contraires ;- La condamner au paiement de 3000 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens. Les appelants font valoir que l'action engagée par la SIDR est prescrite conformément à l'article 2224 du Code civil. Ils soutiennent que la SIDR ne pouvait pas ignorer jusqu'en 2016 que la parcelle HC [Cadastre 3] n'était pas dans son patrimoine immobilier. Ils avancent que la SIDR est assujettie à l'obligation chaque année d'établir un bilan contenant son actif immobilier et qu'ainsi dès 2011, elle aurait dû se rendre compte que la parcelle ne lui appartenait pas. Ils ajoutent que le préjudice subi par la SIDR par la faute du notaire représente le coût supplémentaire payé soit 15 000€. Ils indiquent que rien ne justifie que la parcelle HC [Cadastre 3] soit évaluée selon une règle proportionnelle pour prétendre que la SIDR ait subi un préjudice de 40 398,12 € alors que cette même parcelle est évaluée par le Département de la Réunion et par la SIDR à 15000€. ***** Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 20 août 2021, la SIDR demande à la Cour de :- Confirmer purement et simplement le jugement du Tribunal de Grande Instance du 10 juillet 2019 en toutes ses dispositions ;En tout état de cause,- Débouter Maître [U] [F] et la SCP « Danielle ADOLFINI-SMADJA, Maître [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, notaires associés » de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;- Condamner solidairement Maître [U] [F] et la SCP « Danielle ADOLFINI-SMADJA, Maître [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, notaires associés » à verser à la SIDR la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;- Condamner les mêmes aux entiers dépens. La SIDR fait valoir qu'il est de jurisprudence constante de considérer que l'action en responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil, court à compter de la date de sa révélation à la victime qui n'en avait pas connaissance, soit en l'espèce en avril 2016. Elle estime alors que son action n'est pas prescrite et précise qu'elle n'est nullement contrainte légalement ou règlementairement de lever annuellement un état hypothécaire de chaque parcelle de terrain dont elle est propriétaire. Elle soutient que l'obligation de vérifier la capacité des parties incombait à Maître [F], ès qualité d'Officier instrumentaire. En effet, elle souligne qu'il incombe au notaire qui reçoit un acte de vente de s'assurer de la qualité de propriétaire du vendeur et de remonter avec soin, la chaîne des transmissions successives. Elle expose qu'en l'espèce, Maître [F] n'a pas rempli son obligation et que sa faute est parfaitement constituée. L'intimée prétend avoir subi un préjudice financier qu'il convient de réparer intégralement puisqu'il s'agit d'une responsabilité notariale. Elle affirme que ce préjudice doit être évalué au coût proportionnel de la parcelle HC [Cadastre 3] rapporté aux prix des deux soit : 750 000 (prix global) / 1.281 m2 (surface totale) x 69 m2 (surface de la parcelle litigieuse). Elle certifie donc qu'elle est fondée à voir son entier préjudice réparé par son auteur, à savoir la somme de 40.398,12 €, prix de la parcelle HC [Cadastre 3], pour être replacée dans la situation qui était la sienne avant la faute du notaire. *****Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription : L'article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, Maître [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE demandent à la Cour de déclarer l'action prescrite puisque la SIDR aurait dû se rendre compte que le bien ne lui appartenait pas avant cette date. La SIDR estime que son action n'est pas prescrite puisqu'elle aurait découvert le défaut de qualité du vendeur en avril 2016. Elle expose que c'est à compter de la découverte du notaire Maître [I] [K], qu'elle s'est aperçue que la parcelle HC [Cadastre 3] restait la propriété du Département de la Réunion, faute de publicité de la vente par le notaire rédacteur de l'acte. Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, sur qui repose la charge de la preuve que le délai de prescription a commencé à courir avant le mois d'avril 2016, prétendent seulement que l'acte litigieux a été publié, après rectification, en octobre 2011. Ils indiquent que la SIDR « aurait dû » savoir que la vente n'avait pas été publiée parce qu'elle est une société professionnelle de l'immobilier qui ne pouvait ignorer le problème de la parcelle HC [Cadastre 3], alors que chaque année, elle est tenue de répertorier son actif immobilier par l'édition d'états hypothécaires. Cependant, les appelants ne produisent aucun élément établissant que la SIDR a connu l'absence de publication de la vente litigieuse depuis plus de cinq ans à partir du 18 mai 2017, alors qu'il lui appartient de le démontrer. En l'absence de preuve que le délai de prescription était expiré à la date de l'assignation du 18 mai 2017, le jugement querellé sera confirmé de ce chef. Sur la responsabilité de l'office notarial La faute : La SIDR agit sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de jurisprudence constante et ancienne que le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui. Les obligations du notaire, lorsque, tenant à sa seule qualité d'officier public, elles ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle, sauf lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle à l'égard de son client. La SIDR reproche au notaire l'absence de vérification ou l'établissement inexact d'une origine de propriété puisque Maître [U] [F] a omis de vérifier, avec diligence, les titres de propriété des époux [V] ainsi que la chaîne de transmission y afférent lors de la rédaction de l'acte de vente du 29 décembre 2010. L'acte authentique produit par les appelants (pièce No 2) mentionne que la demande de publicité et d'enregistrement de la vente du 29 décembre 2010 a été enregistrée le 23 février 2011 puis rejetée définitivement le 24 juin 2011 selon la mention portée sur l'acte par le Conservateur des hypothèques. Puis, il résulte du même acte que cette publicité a été acceptée, publiée et enregistrée le 26 octobre 2011 sous les références Volume 2011 P No 6625. Cependant, si la publicité a été acceptée, c'était pour la parcelle HC [Cadastre 4] qui appartenait bien aux vendeurs dans l'acte du 29 décembre 2010. Mais la parcelle AH [Cadastre 3] était la propriété du DEPARTEMENT DE LA REUNION à la simple lecture de l'acte de vente dressé le 23 novembre 2016. L'erreur a donc bien été commise par le notaire rédacteur de l'acte du 29 décembre 2010 qui s'est fondé seulement sur un extrait cadastral erroné à la date du 28 octobre 2010. (Pièce No 1 des appelants), présentant Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [X] comme les titulaires des droits sur la parcelle HC [Cadastre 3]. En conséquence, la faute du notaire doit être retenue. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué : Il est résulté de l'insuffisance de vérification des titres de propriété des vendeurs lors de la rédaction de l'acte du 29 décembre 2010 que la SIDR, qui se croyait propriétaire de la parcelle HC [Cadastre 3] depuis cette date, a été contrainte de la racheter une seconde fois au véritable propriétaire, le DEPARTEMENT DE LA REUNION au prix de 15.000 euros la parcelle. S'il est certain que la SIDR aurait dû de toute façon acquérir cette parcelle en 2010 auprès du véritable propriétaire, il est aussi établi que le prix d'acquisition prévu dans l'acte du 29 décembre 2010 aurait été réduit pour une parcelle de 69 m² alors que la parcelle HC [Cadastre 4] est d'une superficie de 12 ares et 12 centiares. Ainsi, le lien de causalité est établi entre la faute et le dommage allégué par la SIDR. Sur le préjudice : La SIDR sollicite l'indemnisation correspondant exactement à la valeur globale d'acquisition de deux parcelles dont l'une n'appartenait pas aux vendeurs. Ainsi, elle calcule son préjudice par une simple règle de trois pour établir le prix global du mètre carré vendu et déduire la valeur de la parcelle HC [Cadastre 3] de 69 m². Les appelants contestent ce mode de calcul en considérant que le préjudice ne peut s'élever qu'à la nouvelle dépense réalisée pour l'acquisition certaine de la parcelle HC [Cadastre 3] au prix de 15.000 euros. Pourtant, il est conforme au principe de la réparation intégrale du dommage de retenir le surcoût payé par la SIDR lors de la vente du 29 décembre 2010 puisqu'elle a payé une parcelle de 69 m² qui ne lui a pas appartenue en réalité. Ainsi, en retenant le prix total de la vente, soit 750.000 euros pour 1.281 m² en tout, le prix du mètre carré s'élevait à la somme de 585,48 euros. Le prix de 69 m² atteint donc la somme de 40.398,12 euros comme l'a très exactement calculé l'intimé et retenu le premier juge. De surcroît, la cour observe que la différence entre le surcoût payé par la SIDR le 29 décembre 2010 et la valeur réelle de la parcelle HC [Cadastre 3] en 2016 est bien constitutif d'un préjudice indemnisable puisque la première dépense était parfaitement inutile. Le jugement querellé doit être confirmé en toutes ses dispositions. Sur les autres demandes : Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE, succombant, supporteront les dépens et les frais irrépétibles de la SIDR. * * * * * PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; CONDAMNE Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE à payer à la SIDR une indemnité de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en appel ; CONDAMNE Maître [U] [F] et la SCP Danielle ADOLFINI-SMADJA, [U] [F], Pascal MICHEL et Bertrand MACE aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE SIGNE LE PRÉSIDENT