und Beschaffenheit des Grundstücks, die Erschliessungs ver hält nisse, derStand der kommunalen Planung und die bauliche Entwicklung in derUmgebung. Die verschiedenen Faktoren sind zu gewichten. Nur wo dasBauen rein rechtlich zulässig und tatsächlich möglich sowie nach denUmständen mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft zu er war tengewesen wäre, kann eine Eigentumsbeschränkung, die eine Über bauungausschliesst, enteignend wirken und die Entschädigungs pflicht auslö-sen.4264. Abgrenzung von materieller Enteignung und entschädigungslos hin-zunehmender EigentumsbeschränkungIn der Praxis geht es vorwiegend um die Frage der Abgrenzung von ma-terieller Enteignung und entschädigungslos hinzunehmender Eigen -tums beschränkung bei der Auszonierung und Nichteinzonierung vonGrundstücken, wobei in Anlehung an die Rechtsprechung des schwei -zerischen Bundesgerichts von Vornherein festgehalten wird, dass derTatbe stand der materiellen Enteignung nur gegeben ist, «wenn im Zeit -punkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignunggleich kommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welchedie Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss.Dies trifft zu, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, derunter anderem die Bauzonen in zweckmässiger Weise rechtsverbindlichvon den Nichtbauzonen trennt».427 So betont etwa die Verwaltungsbe -schwer de instanz (neu: Verwaltungsgerichtshof) in ihrer Entscheidungvom 28. Oktober 1998428, dass als definitives Bauland lediglich dasjenigeLand gelten könne, das die Gemeinden in ihren Zonenplänen, welchege stützt auf das Baugesetz429 erlassen worden sind, rechtskräftig in Bau -zo nen eingezont haben. 141§ 15 Inhalt und Umfang der materiellen Enteignung426 BGE 109 Ib 16; siehe auch BGE 122 II 458 f. mit weiteren Rechtsprechungs hin -weisen.427 StGH 1999/26, Entscheidung vom 29. Februar 2000, nicht veröffentlicht, S. 16 undVBI 1998/52, Entscheidung vom 28. Oktober 1998, S. 14; siehe dazu BGE 122 II329 f.428 VBI 1998/2, Entscheidung vom 28. Oktober 1998, nicht veröffentlicht, S. 16.429 Art. 3 Abs. 3 BauG; zur Baureife siehe Art. 9 BauG i. V. m. Art. 10 BauV.